El talón de Aquiles / The Achilles heel

Durante agosto de 2010, el porcentaje de apartamentos ocupados simultáneamente se estima en cerca del 35% del total. En temporada baja (la mayor parte del año) el índice de ocupación está por debajo del 5%.

During August 2010, the percentage of simultaneously occupied apartments has been estimated at around 35% of the total. In the low season (most of the year), the occupancy rate is below 5%.

Alrededor del 65% de los propietarios son británicos y el 25% españoles (datos aproximados). Ambos países padecen una fuerte crisis económica y para bastantes dueños de apartamentos el pago de la hipoteca y los gastos de comunidad se han convertido en una carga difícil de soportar.

About 65% of owners are British while 25% are Spanish (approximate data). Both countries are suffering the effects of a severe economic crisis and for many apartment owners, having to pay the mortgage and service charges has become a heavy burden to bear.

Si se disparara la morosidad – y parece que hay riego de que ocurra – la comunidad podría enfrentarse a graves problemas. La morosidad es el verdadero talón de Aquiles de Hacienda Riquelme Golf Resort.

If bad debts increase - and it seems there is a real risk of this happening - the community could face serious problems. Bad debts are the real Achilles heel of Hacienda Riquelme Golf Resort.

El coste de mantenimiento del resort es muy alto y los resultados de la actual administración muestran que hay un recorrido de mejora muy significativo en términos de ahorros de coste y eficacia de la gestión:

Resort maintenance costs are very high and the results of the current administration show that significant improvement in terms of cost savings and management efficiency are possible:

• Presupuesto elaborado sin reflexionar sobre la conveniencia o no de mantener el nivel de algunos servicios. Por ejemplo, con un índice de ocupación tan bajo como el que hay fuera de julio y agosto:
   - ¿Tiene sentido un servicio de limpieza de portales y escaleras como el actual? ¿Y limpiar el garaje con la frecuencia prevista, cuando prácticamente todas las plazas están desocupadas?
   - ¿Tiene sentido pagar un servicio de asesoría jurídica al administrador, si hemos de contratar los servicios de un bufete para la elaboración de informes jurídicos sobre cuestiones del resort?

• Budget prepared without reflecting on whether to keep same services levels. For example, with an occupancy rate as low as that out of July and August:

   - Does it make sense to keep the same hall and stairs cleaning services? What about the garage, when nearly all the places are empty?

   - Does it make sense to pay a legal advisory service fee to the administrator if we have to engage a law firm to handle the preparation of legal reports on resort matters?

• Reducciones en las principales partidas. En un periodo de crisis, en el que se están aplicando políticas de contención de costes en todos los ámbitos, el presupuesto 2010 de la comunidad, salvo excepciones como el contrato de jardinería, no muestra reducciones significativas en las principales partidas respecto al de 2009 ¿Va a pasar lo mismo en 2011?
• Reductions in main accounts. At a time of crisis, cost cutting policies are being implemented everywhere but the 2010 community budget does not show significant reductions in key items - with exceptions such as the gardening contract - compared with that of 2009. Will the same happen in 2011?

• Gestión en base a hechos consumados y no proactiva. Una buena gestión se anticipa a la realidad, a fin de poder evitar resultados no deseados. No creemos que eso haya ocurrido con la gestión del contrato del agua o con los defectos de construcción que padecen ciertos bloques. Ha sido la insistencia de los propietarios la que finalmente ha llevado a actuar a la comunidad y su administrador, siempre a posteriori y con limitadas posibilidades de maniobra.
• Management based on facts and not proactive. Good management shows foresight in order to avoid unwanted results. We believe that this has not happened with the water management contract or construction defects that certain buildings suffer. It was the owners' insistence that finally led the community and administrator to take action, always after the events and with limited room for manoeuvre.

Todo lo anterior (y más cosas, como los largos periodos de validez de algunos de los contratos firmados) nos lleva a unos presupuestos por servicios que no está claro sean todos y siempre necesarios. Además, a menudo pagamos por ellos precios por encima de los de mercado.

All of the above (and other things, such as the long periods of validity of some of the signed contracts) leads to budgets for services that it is not clear whether all and always are necessary. In addition, we often pay prices above the market.

Un grupo de vecinos británicos está promoviendo la celebración de una Junta General única para 2011, en lugar de cinco, como se ha venido haciendo en los últimos tres años. Coincidimos con ellos en que es una manera de poner las cosas claras a TODOS los propietarios y forzar cambios en la política seguida actualmente en la gestión del resort.

A group of British neighbours is attempting to have only one General Meeting in 2011, instead of five, as in the last three years. We agree with them that this is a way to make things clear to EVERY owner and to force changes in current management resort policy.

Trabajar mucho y hacerlo como voluntario es muy de agradecer, pero no es sinónimo de realizar una labor siempre acertada. Hay serias dudas sobre la legalidad y validez democrática de la actual representación de los propietarios a través de los presidentes de fase (que no existen en los estatutos). Algo tan obvio como la existencia de una política de gestión de ofertas de proveedores clara ha habido que reclamarla durante meses.

To work hard and to do it as a volunteer is welcome, but it is not synonymous with always doing what’s right. There are serious doubts about the legality and democratic validity of the current owners’ representation through the phase presidents (not found in the statutes). Something as obvious as the implementation of a clear policy on managing providers' offers has been claimed for months.

Por todo lo expuesto, creemos necesario un cambio en la dirección y la administración del resort, reorientándola hacia una mayor transparencia y un menor coste de mantenimiento. Con crisis o sin ella, lo que queremos y nos parece razonable reclamar es una administración eficiente.

In light of all the above, we need a change in management and resort administration, reorienting it towards greater transparency and lower maintenance costs. With or without a crisis, what we want and it seems reasonable to claim is an efficient administration.