AGM 2011

This blog was created just after the 2010 AGM. In eleven months we have received 9,400 visits from over 3,500 visitors who viewed 24,500 pages.

Este blog se creó a raíz de la AGM 2010. En once meses hemos recibido 9.400 visitas de más de 3.500 visitantes que han visto 24.500 páginas.

If you print the full content of the blog you will need about 200 A.4 pages. The information published is largely thanks to the collaboration of many people who have sent us articles, news, revised translations, proposed topics, written some comments, asked questions, etc. Thank you all very much.

Si imprime el contenido completo del blog necesitará unas 200 hojas DIN A4. La información publicada se debe en buena medida a la colaboración de muchas personas que nos han enviado artículos, noticias, que han revisado las traducciones, propuesto temas, escrito algunos comentarios, hecho preguntas.... A todos, muchas gracias.

In our first post (you can find all of them arranged in the page Blog post index) we explained how our aim is to help to achieve the best and improve the performance of one of the most beautiful resorts in the province of Murcia. We have an opportunity to do it at the AGM 2011.

En la primera entrada publicada (puede encontrarlas todas ordenadas en la página Índice de entradas al blog) exponíamos nuestro objetivo de contribuir a sacar el máximo partido y a mejorar el funcionamiento de uno de los resorts más bonitos de la provincia de Murcia. Tenemos una oportunidad de conseguirlo en la AGM 2011.

This year a number of issues requested by some owners will be addressed. If we want a transparent administration and management, that defend owners’ interests efficiently, it is now the time to achieve it.

Este año se tratarán una serie de puntos solicitados por algunos propietarios. Si queremos una administración y una dirección transparente, que defiendan eficazmente nuestros intereses, ahora está en nuestra mano conseguirlo.

Lista de puntos solicitados por propietarios (Estragón 2, Almizcle 7)

1. Propuesta y votación para la creación de una delegación compuesta por dos propietarios de nacionalidad española y dos más de cualquier otra nacionalidad para ayudar en las negociaciones de contratos y mejora de servicios a la comunidad.

2. Propuesta y votación para definir la duración de los contratos que afectan a la Comunidad General a un año, empezando el 1 de Abril y acabando el 31 de marzo del año siguiente.

3. Explicación por parte del administrador sobre las diferencias existentes entre los estatutos de las subcomunidades (bloques) y los de la Entidad Urbanística de Conservación ¿Cómo repercute los servicios asumidos por la Comunidad General en el IBI? ¿Quién está pagando la electricidad del alumbrado de las calles?

4. Explicación de las acciones tomadas respecto a la existencia de pozos y fuentes en el Resort, a partir de la información proporcionada por algunos vecinos al administrador.
Exposición del informe técnico.

5. Propuesta y votación para que los votos se consideren acorde a los coeficientes de participación.

6. Exposición de los acuerdos de compensación por los que PW (o actual empresa equivalentes) no paga y/o no pagaba sus cuotas de comunidad.

7. Explicación del estado actual del recurso legal común referente a los defectos de construcción.

8. Propuesta para que cada subcomunidad decida, si ve oportuno, la provisión de un fondo de reserva para el repintado de fachadas y otros elementos comunes de cada bloque, tales como las barandillas metálicas de las rampas de acceso a los sótanos.

9. Explicación sobre las zonas no terminadas y no transferidas a la Comunidad de Propietarios, así como la repercusión de su estado en la futura recepción. ¿Qué zonas quedan por recepcionar?

10. Explicación por parte del administrador de las repercusiones legales y económicas sobre la rescisión del actual contrato de mantenimiento de ascensores, firmado a 10 años, por parte de Margaret Daniels, sin ninguna autorización por parte de cada una de las subcomunidades (bloques). ¿Quién es el responsable en caso de una supuesta demanda de la empresa mantenedora (KONE)?

11. Propuesta y votación para que cada bloque pueda funcionar independientemente, según permite la Ley de Propiedad Horizontal. Ello incluye al menos la propuesta de creación de cuentas bancarias independientes y la definición de sus órganos de gobierno.

12. Licitación del contrato del administrador de la comunidad general y de cada una de las subcomunidades.

13. Presentación de las cuentas de una forma completa, incluyendo recaudación general, morosidad, endeudamiento, estado del superávit anterior generado y el actual. ¿Existe fondo de reserva de la comunidad general y cómo se gestiona?

14. Propuesta y votación para que cada edificio pueda elegir libremente su proveedor de telecomunicaciones cuando expire el actual contrato.

List of points required by owners (Tomillo 5)

1. In order to choose the best service providers for our community services, we ask that the General owners meeting vote for a sub-Committee of two Spanish and two other European owners who have prior contractual dealings, and communication with possible providers.

2. We ask for a General owners meeting vote for new contracts to be signed for only one year, in agreement with elected administrator/committee duration. We also recommend the General owners meeting vote for contracts start and finish on 1st April. We ask that the General Owners Meeting vote that the newly signed gardening and security contracts are illegal as this is the responsibility of the new President and Committee after the March 2011 AGM's

3. We seek an explanation of your transparency in your job, and professionalism. There are considerable doubts now being raised by owners.

4. We want a clear explanation about differences between Sub-Communities statutes (signed by every owner with notary when we bought our properties) and Urban Conservation Entity. Firstly what has happened to issues assumed to be covered by Murcia Town Hall, and Secondly what agreement was reached by Town Hall and builder company? How does it affect owners relating to their IBI Spanish tax? We also request an explanation to
a) Who is paying for the street lights and should the accounts include this cost/provision?
b) What provision is being made for the repainting of the buildings in the accounts?

5. Relating to existing water wells and water springs on the resort, and use of water, and despite several months of communication we seek an explanation on what are you doing to lower our water costs?

6. We ask for the General owners meeting vote in agreement with the participation coefficients we have as apartment owners, block and phase members, as we pay our community fees. We consider that way as only fair.

7. We request you publish “compensation agreements” because Polaris World (or actual equivalent company) didn’t and/or don’t pay fees for their past and actual properties.

8. We want a public explanation to every owner about actual state of construction defects claim.

9. We seek an explanation about resort areas which are not finished and have not yet transferred to our Community ownership for example perimeter railings to the resort.

10. We ask that the General owners meeting vote to decide that the 10 year lift contract is illegal as this was never presented or approved to each Sub Community that is directly responsible for this cost.

11. We ask that the General owners meeting vote to set up separate bank accounts for each sub community if they so require so that each subcommunity and decide if they so should wish to perform there own administration and secretary duties as contained in our statutes "Each one of the sub communities will be independent in its organization and functioning, it will be able to appoint its respective governing bodies"

12. We ask that the General owners meeting vote for the competitive retendering of the Resortalia contract.

Nuevo procedimiento para elegir al Presidente / New procedure for electing the President

The President’s November 2010 newsletter is now available on Hacienda Riquelme Golf Resort Community of Owners. We highlight three of the covered topics:

• Ron Locke has withdrawn his resignation and will remain as phase president until the AGM 2011.
• Several contracts are being under renegotiation with suppliers.
• The current Committee has approved a new procedure for electing the resort’s president.

The next president will be elected directly by the 78 sub-community presidents, elected in the AGM 2011. Although it was not the only alternative, we believe it is a more democratic system that the present one and we welcome this change.

However, there is still a serious underlying problem: the Committee will continue to be formed by the presidents of each phase. Since the first posts in this blog we have already said that each phase has a very different number of sub-communities and the organization and/or operation of the Committee needs to be changed to ensure a balanced representation of owners.

Ya está disponible en Comunidad de Propietarios de Hacienda Riquelme Golf Resort el boletín de noviembre de la presidenta. Entre los temas que trata destacamos tres:

• Ron Locke ha retirado su dimisión y se mantendrá como presidente de fase hasta la AGM 2011.
• Se están renegociando varios contratos con proveedores.
• El actual Comité ha aprobado un nuevo procedimiento para la elección de presidente del resort.

El próximo presidente será elegido directamente por los 78 presidentes de subcomunidad que salgan de la AGM 2011. Aunque no era la única alternativa, creemos que es un procedimiento más democrático que el actual y nos alegramos del cambio.

Sin embargo, persiste un problema de fondo grave: el Comité continuará estando formado por los presidentes de fase. Desde las primeras entradas de este blog ya dijimos que, al tener cada fase un número muy variable de subcomunidades, la organización y/o funcionamiento del Comité requiere cambios para poder representar a los propietarios de forma equilibrada.

Related posts / Entradas relacionadas
Unbalanced representation in the resort's phase presidents' meeting / Representación desequilibrada en la reunión de presidentes de fase del resort (April/Abril 2010)
AGM 2011 proposals / Propuestas para la AGM 2011 (April/Abril 2010)
Total transparency / Transparencia total (June/Junio 2010)
Call for ONE 2011 AGM and not five / Convocatoria de UNA Junta General para 2011 y no de cinco (August/Agosto 2010)
Contracts renewing / Renovación de contratos (October/Octubre 2010)
Blog post index / Índice de entradas al blog

Convocatoria de UNA Junta General para 2011 y no de cinco / Call for ONE 2011 AGM and not five

A debate (in English) on the convenience of having a single 2011 AGM, instead of 5, is taking place in Polaris World Forum.
At the time of this writing, the thread has over 100 messages and 3000 visits.
Proposals are supported with facts and specific arguments in many messages. But personal attacks are used in some others. Almost all the participants are British.
You can directly access the thread by clicking here.

Un debate (en inglés) sobre la conveniencia de convocar una única Junta General para 2011, en lugar de 5, está teniendo lugar en Polaris World Forum.
En el momento de escribir estas líneas, el hilo tiene más de 100 mensajes y supera las 3000 visitas.
En muchos mensajes se defienden propuestas con datos y argumentos concretos. Pero en algunos otros se recurre a ataques personales. Casi la totalidad de los participantes son británicos.
Puede acceder directamente al hilo haciendo clic aquí.

Boletín de agosto de HRGR / HRGR’s August Newsletter

It has been published on HRGR the August 2010 president’s newsletter. We agree the resort is improving, but several points have drawn our attention.
Se ha publicado en HRGR el boletín de agosto 2010 de la presidenta. Estamos de acuerdo en que el resort está mejorando, pero nos han llamado la atención varios puntos.

• On another financial aspect, we have agreed a financial delegation and tender policy that we will implement immediately - We are glad to see that after three years managing the resort finally a more transparent tender policy is posed, one of our main vindications (see Total transparency).
• On another financial aspect, we have agreed a financial delegation and tender policy that we will implement immediately - Nos alegra ver que, tras tres años gestionando el resort, por fin se plantean una política de ofertas más transparente, una de nuestras principales reinvidicaciones (ver Transparencia total).

• Constitutionally we also have the 8 phase presidents to vote for...and they...and they alone are allowed to stand or vote for the Resort president - That may be true historically, but the statutes do not say that. Moreover, each phase’s president represents a different number of buildings and owners, and this is not very democratic - one apartement, one vote (see Unbalanced representation in the resort's phase presidents' meeting).
• Constitutionally we also have the 8 phase presidents to vote for...and they...and they alone are allowed to stand or vote for the Resort president - Puede que sea así históricamente, pero los estatutos no lo avalan. Además cada presidente de fase representa a un número diferente de de edificios y de propietarios, lo que no es muy democrático - un apartamento, un voto (ver Representación desequilibrada en la reunión de presidentes de fase del resort).

• A few individuals seem to complain the loudest on various forums about the elected committee and Resortalia - Where do you want us to defend our proposals? You seldom heeded our differences on the resort administration. The HRGR website is in fact president’s website. Anyway, we already knew that you did not like the criticism (see No forum, no critics).
• A few individuals seem to complain the loudest on various forums about the elected committee and Resortalia - ¿Dónde quería que defendiéramos nuestras propuestas? Raramente hizo caso a nuestras opiniones relativas a la administración el resort. La web de los propietarios es en realidad la web de la presidenta. De todas formas, ya sabíamos que a Vd no la gustan la críticas (ver Sin foro no hay críticas).

We want finally to thank for your efforts in favour of the resort. There is no doubt you face many difficult problems, things can never be perfect, and you have a heavy workload (voluntarily accepted). But remember that Enlightened Despotism was a political model in the XVIIIth century, not the XXIth. Democracy is not to do whatever you want, after being elected (see Amazing and worrying decisions).
Queremos por último agradecerla sus desvelos por el resort. Es indudable que hace frente a muchos y difíciles problemas, que las cosas nunca pueden ser perfectas y que  tiene una gran carga de trabajo (voluntariamente aceptada). Pero recuerde que el Despotismo Ilustrado fue un modelo político del siglo XVIII, no del XXI. La democracia no es hacer lo que quiera, tras ser elegida (ver Decisiones sorprendentes y preocupantes).

Transparencia total / Total transparency

You probably have an apartment in Hacienda Riquelme that you enjoy a few weeks a year. You may also occasionally rent it out to help you pay the community charge or mortgage. You come to the resort to rest, without having to worry about anything else. We have enough with the global crisis. But do you know whether such nonchalance is actually costing you money?

Hacienda Riquelme has 1864 apartments. Only about 70-80 are occupied during all or most of the year. The resort's total annual budget for 2010 amounts to 2.654 k € (see entry in this blog Updated 2010 budget). This figure includes the budget for the general community and those budgets for all sub-communities.

This high amount is spent mostly on a relatively small number of major contracts: administration, security, cleaning, refuse collection, gardening, spraying, general, swimming pools and fountains and TV system maintenance, water, electricity and lighting etc.

A separate issue is the damp. Damp is beginning to affect some building structures. There are concerns that a solution will entail difficult negotiations, protracted legal battles and more money.

Anyone who has the responsibility to influence, decide and sign contracts, or is involved in resolving conflicts such as the damp, should be absolutely transparent to the rest of owners.

It won’t help  anyone to speculate over whether certain contracts were negotiated in a timely manner, or if someone was hired at over market prices, or whether the intention was to replace a supplier for reasons not sufficiently clear, or if there are delays that could damage the community.

Following the AGM 2010, some owners, particularly Spanish, were angry because of what they see as a lack of information and inadequate efforts. Some points of contention, data and suggestions have already been posted on this blog.

From here we urge elected officials in Hacienda Riquelme to ensure that there is maximum transparency. We suggest that the owners ask for information. So that we can come to the resort to rest, without worrying about anything else, and with no extra cost.

Usted probablemente tiene un apartamento en Hacienda Riquelme que disfruta unas pocas semanas al año. Tal vez también lo alquile de forma ocasional para ayudar a pagar los gastos de comunidad o la hipoteca. Si viene al resort es a descansar, sin tener que preocuparse de nada más. Bastante tenemos con la crisis global. Pero ¿sabe usted si esa despreocupación le está costando dinero?

Hacienda Riquelme tiene 1864 apartamentos. Sólo unos 70-80 están ocupados durante todo o casi todo el año. El presupuesto anual total del resort para 2010 asciende a 2.654 k€ (vea la entrada de este blog Presupuesto 2010 actualizado). Esta cifra incluye el presupuesto de la comunidad general y los de todas las subcomunidades.

Esta elevada cantidad se gasta en su mayor parte en un número relativamente pequeño de importantes contratos: administración, seguridad, limpieza, recogida de basuras, jardinería, fumigación, mantenimiento general, de piscinas y fuentes, del sistema de televisión,  agua, electricidad y alumbrado….

Cuestión aparte es el asunto de las humedades que, en algún edificio, empiezan a afectar a la estructura. Es de temer que su solución requerirá arduas negociaciones, largos pleitos y bastante dinero.

Todo el que tenga la responsabilidad de influir, decidir y firmar contratos, o que participe en la solución de conflictos como el de las citadas humedades, debería ser absolutamente transparente frente al resto de propietarios.

No beneficia a nadie que se especule sobre si se negoció o no en tiempo y forma determinados contratos, o si se contrató a precios superiores a los del mercado, o si se pretendió reemplazar a un proveedor por razones no suficientemente claras, o si se podrían retrasar gestiones con perjuicio para la comunidad.

Tras la AGM 2010, comenzó a ponerse de manifiesto el descontento de algunos propietarios, sobre todo españoles, debido a lo que consideran falta de información y gestiones inadecuadas. Algunos puntos conflictivos, datos y sugerencias han ido saliendo ya en este blog.

Desde aquí insistimos a los responsables electos de Hacienda Riquelme en lo conveniente de que su gestión tenga la máxima transparencia. A los propietarios les sugerimos que reclamen información. Así podremos venir al resort a descansar, sin preocuparnos de nada más, y sin que nos cueste dinero extra.