El talón de Aquiles / The Achilles heel

Durante agosto de 2010, el porcentaje de apartamentos ocupados simultáneamente se estima en cerca del 35% del total. En temporada baja (la mayor parte del año) el índice de ocupación está por debajo del 5%.

During August 2010, the percentage of simultaneously occupied apartments has been estimated at around 35% of the total. In the low season (most of the year), the occupancy rate is below 5%.

Alrededor del 65% de los propietarios son británicos y el 25% españoles (datos aproximados). Ambos países padecen una fuerte crisis económica y para bastantes dueños de apartamentos el pago de la hipoteca y los gastos de comunidad se han convertido en una carga difícil de soportar.

About 65% of owners are British while 25% are Spanish (approximate data). Both countries are suffering the effects of a severe economic crisis and for many apartment owners, having to pay the mortgage and service charges has become a heavy burden to bear.

Si se disparara la morosidad – y parece que hay riego de que ocurra – la comunidad podría enfrentarse a graves problemas. La morosidad es el verdadero talón de Aquiles de Hacienda Riquelme Golf Resort.

If bad debts increase - and it seems there is a real risk of this happening - the community could face serious problems. Bad debts are the real Achilles heel of Hacienda Riquelme Golf Resort.

El coste de mantenimiento del resort es muy alto y los resultados de la actual administración muestran que hay un recorrido de mejora muy significativo en términos de ahorros de coste y eficacia de la gestión:

Resort maintenance costs are very high and the results of the current administration show that significant improvement in terms of cost savings and management efficiency are possible:

• Presupuesto elaborado sin reflexionar sobre la conveniencia o no de mantener el nivel de algunos servicios. Por ejemplo, con un índice de ocupación tan bajo como el que hay fuera de julio y agosto:
   - ¿Tiene sentido un servicio de limpieza de portales y escaleras como el actual? ¿Y limpiar el garaje con la frecuencia prevista, cuando prácticamente todas las plazas están desocupadas?
   - ¿Tiene sentido pagar un servicio de asesoría jurídica al administrador, si hemos de contratar los servicios de un bufete para la elaboración de informes jurídicos sobre cuestiones del resort?

• Budget prepared without reflecting on whether to keep same services levels. For example, with an occupancy rate as low as that out of July and August:

   - Does it make sense to keep the same hall and stairs cleaning services? What about the garage, when nearly all the places are empty?

   - Does it make sense to pay a legal advisory service fee to the administrator if we have to engage a law firm to handle the preparation of legal reports on resort matters?

• Reducciones en las principales partidas. En un periodo de crisis, en el que se están aplicando políticas de contención de costes en todos los ámbitos, el presupuesto 2010 de la comunidad, salvo excepciones como el contrato de jardinería, no muestra reducciones significativas en las principales partidas respecto al de 2009 ¿Va a pasar lo mismo en 2011?
• Reductions in main accounts. At a time of crisis, cost cutting policies are being implemented everywhere but the 2010 community budget does not show significant reductions in key items - with exceptions such as the gardening contract - compared with that of 2009. Will the same happen in 2011?

• Gestión en base a hechos consumados y no proactiva. Una buena gestión se anticipa a la realidad, a fin de poder evitar resultados no deseados. No creemos que eso haya ocurrido con la gestión del contrato del agua o con los defectos de construcción que padecen ciertos bloques. Ha sido la insistencia de los propietarios la que finalmente ha llevado a actuar a la comunidad y su administrador, siempre a posteriori y con limitadas posibilidades de maniobra.
• Management based on facts and not proactive. Good management shows foresight in order to avoid unwanted results. We believe that this has not happened with the water management contract or construction defects that certain buildings suffer. It was the owners' insistence that finally led the community and administrator to take action, always after the events and with limited room for manoeuvre.

Todo lo anterior (y más cosas, como los largos periodos de validez de algunos de los contratos firmados) nos lleva a unos presupuestos por servicios que no está claro sean todos y siempre necesarios. Además, a menudo pagamos por ellos precios por encima de los de mercado.

All of the above (and other things, such as the long periods of validity of some of the signed contracts) leads to budgets for services that it is not clear whether all and always are necessary. In addition, we often pay prices above the market.

Un grupo de vecinos británicos está promoviendo la celebración de una Junta General única para 2011, en lugar de cinco, como se ha venido haciendo en los últimos tres años. Coincidimos con ellos en que es una manera de poner las cosas claras a TODOS los propietarios y forzar cambios en la política seguida actualmente en la gestión del resort.

A group of British neighbours is attempting to have only one General Meeting in 2011, instead of five, as in the last three years. We agree with them that this is a way to make things clear to EVERY owner and to force changes in current management resort policy.

Trabajar mucho y hacerlo como voluntario es muy de agradecer, pero no es sinónimo de realizar una labor siempre acertada. Hay serias dudas sobre la legalidad y validez democrática de la actual representación de los propietarios a través de los presidentes de fase (que no existen en los estatutos). Algo tan obvio como la existencia de una política de gestión de ofertas de proveedores clara ha habido que reclamarla durante meses.

To work hard and to do it as a volunteer is welcome, but it is not synonymous with always doing what’s right. There are serious doubts about the legality and democratic validity of the current owners’ representation through the phase presidents (not found in the statutes). Something as obvious as the implementation of a clear policy on managing providers' offers has been claimed for months.

Por todo lo expuesto, creemos necesario un cambio en la dirección y la administración del resort, reorientándola hacia una mayor transparencia y un menor coste de mantenimiento. Con crisis o sin ella, lo que queremos y nos parece razonable reclamar es una administración eficiente.

In light of all the above, we need a change in management and resort administration, reorienting it towards greater transparency and lower maintenance costs. With or without a crisis, what we want and it seems reasonable to claim is an efficient administration.

Carta de un vecino a Margaret / Letter from a neighbor to Margaret

After reading our blog post about the sports fields, a neighbour contacted us to convey their views on this subject. In addition, he commented us that previously he written an e-mail to Margaret (president of the community) about his opinion on the subject.

Then, as this neighbor told us, we make public the e-mail he sent to Margaret.
Even a little long, has no waste, is quite interesting:

Dear Margaret and Ron,

As owner I want to express my indignation to you (presidents of phase 5 and the Committee) for the tariffs of the sports tracks. It is not a question of money, it is about who is the owner of the SPORT AREA and who manage it. I belong to two club in Madrid in that as associate I pay 2,50 €/hour and in my owners' community in Madrid I do not pay anything and the only requirement is the fulfillment of procedure to reserve them of schedule.

What does happen with OUR SPORTS AREA? I was delivered the bylaws where clearly distinguish that Our community owns a sports area (separated from the swimming pools-article  of the bylaws). I have also contractual proofs because of the advertising that declares itself that our community would have the authority of these sports areas.

Sincerely, Polaris has not done his obligations and we have the obligation to sue them the possession of the sports zones and to make fulfill the contract and rights.

Dear Ron, I say to you that we should agglutinate as many owners as we can, and then let's be able to initiate an action against Polaris and  claim him for it.

As for the committee that represents the owners, not if it is for ignorance of how the judicial Spanish system works or bad fe. But say to Margaret and the rest of the committee that we can´t accept anything but what is showed in the bylaws and contracts. we have paid for it,  isn´t it fair?. Let´s fight for it.

If it is for ignorance, I offer to have a meeting to value the beginning of judicial actions, once and for all against Polaris, his managers, his owners. If it is for bad fe this will have consequences against someone more. The justice in Spain is slow and awkward but it leads to declare rights and penalties.

Evidently this topic (WHO OWNS AND MANAGE SPORTS AREA) is a minor compared with other topics: a) the condition of the buildings, b) the decrease of all the services in the social club, c) the cost of the water, of the system of telecommunications, etc d) the lack of transparency in the adjudication of services and the lack of other alternatives e) the delimiting of the use / abuse of the field of golf in the costs that we pay the owners of the resort (security, gardens, ways, cleaning, etc.)

All the topics are important and the action of the committee confuses many owners. We all know of the difficulties that Polaris has to carry out the execution of his commitments due to  his well-deserved situation economic financer, but that we do not allow his bad management in our property.

The judicial action for the topic of the delivery of the sports zones is simple with regard to others and we have more than justified this claim. Seemingly Polaris has concluded this problem with the construction of a sport zone whose property is his, not ours, and manages it. We must join and claim what is ours. We must not leave ourselves for the ignorance or the carelessness, of a way (with the committee) or of other one (without the help of the committee) we will gather in crowds and claim the ownership and the management of the sports zones. Later on we will claim an indemnification because they doesn´t deliver of the elements agreed in our contracts in the purchase of our apartments initiating the civil route and come the case the penal route for swindle. 

The small fish if it has patience and wisdom ends up by eating up to the biggest fish.

regards

Take this opportunity to remind you that you can make public your views on this blog on any topic resort, by either adding a comment to an entry, or e-mail to the editors to add an entry on a new topic.



Al leer nuestra entrada en el blog sobre las pistas deportivas, un vecino se puso en contacto con nosotros para hacernos llegar su opinión sobre este tema. Además, nos comentó que anteriormente ya había hecho saber a Margaret (presidenta de la comunidad) mediante e-mail lo que opina sobre el mismo.
A continuación, tal como nos pidió este vecino, hacemos público dicho e-mail que mandó a Margaret.
aunque sea un poco larga, no tiene desperdicio, es bastante interesante:

 Estimados Margaret y Ron,
 
Quiero expresarles, por su condición de presidente del comité y de la fase 5 respectivamente, mi indignación por la información que me han facilitado a propósito de la puesta en funcionamiento del área deportiva y la gestión de esta. Pertenezco como socio a varios clubes deportivos privados en Madrid en los que por el uso de las instalaciones deportivas pago el precio simbólico de 2,5 €/H; asimismo en mi comunidad particular de Majadahonda (Madrid) el único requisito para el uso y disfrute de las pistas de pádel y tenis es el cumplimiento de unas mínimas normas de urbanidad para no hacer abuso de aquellas y el pago de la luz.

Ahora resulta que en mi condición de propietario de un apartamento en HR me encuentro que las zonas deportivas se localizan en una parcela de la que es propietaria el grupo Polaris y la gestión se va a realizar a través de una de sus sociedades (según se manifestó en la asamblea de la fase 5 y que, como otras cosas no han sido reflejadas en el Acta de dicha junta –por manipulación o dejadez-), estableciendo no un precio simbólico sino aplicando unas tarifas que corresponden a centros deportivos privados en Madrid que se utilizan de forma ocasional por invitados. En resumen, si ese precio se estableciera por la comunidad en beneficio de sus propietarios estos bastarían para costear la luz y diversos materiales. Ya está bien. No soy el único que está harto del abuso de precios en todo lo que se ponga en manos de estos señores. 

No es una cuestión de dinero, sino de quién es propietario de las zonas deportivas y quién las gestiona.

Tengo en mi posesión unos estatutos de la comunidad, de los que me hizo entrega la parte vendedora, así como de una publicidad, que tiene naturaleza contractual, donde se especifica la titularidad por parte de nuestra comunidad de unas zonas deportivas, además de piscinas, etc. ¿Dónde están estas zonas deportivas? Yo desconocía que se hubieran construido en una parcela de Polaris. ¿Qué titularidad es esta?

Sinceramente, este grupo no ha cumplido con sus obligaciones y tenemos la obligación de demandarles la posesión de las zonas deportivas y hacer ejercicio de nuestros derechos. Como presidente de fase le digo que deberíamos aglutinar a cuantos más propietarios podamos para iniciar una acción contra Polaris y reclamarle nuestras áreas deportivas. En cuanto al comité que nos representa a los propietarios, no sé si es por ignorancia de cómo funciona el sistema judicial español o mala fe, pero quiero que traslade al resto del comité que no podemos aceptar cualquier cosa, tenemos suficientes razones para reclamar lo que hemos pagado, ni más ni menos.

Si es por ignorancia, me ofrezco a tener una reunión para valorar el inicio de acciones judiciales, de una vez por todas contra Polaris, sus administradores y últimos propietarios. Si es por mala fe ya tendrá esto consecuencias para alguien más. La justicia en España es lenta y torpe pero con paciencia y conocimientos se hacen prevaler derechos e indemnizaciones.

Evidentemente este tema es menor comparado con otros temas como son: a) el estado de los edificios entregados; b) la disminución de todos los servicios que acompañaban al club social; c) el coste del agua; d) el coste del sistema de telecomunicaciones; e) la falta de transparencia en la adjudicación de los servicios contratados por nuestra comunidad; f) la delimitación del uso que hace la sociedad que gestiona el campo de golf de nuestro resort como es la seguridad, los viales, los jardines, la limpieza… etc.; g) la valoración de esta contribución  a las cargas que pagamos todos los propietarios de la comunidad; h) etc...etc… 

Todos estos temas son importantes y la acción del comité confunde a muchos propietarios que no hemos participado en su gestión. Todos sabemos de las dificultades que tiene Polaris para llevar a cabo la ejecución de sus compromisos por su merecida situación económico-financiera, pero que su mala gestión no la permitamos en nuestra propiedad.

La acción judicial por el tema de la entrega de las zonas deportivas es sencillo respecto a otros y tenemos más que justificada su reclamación. Aparentemente Polaris ha finiquitado este problema con la construcción de unas zonas deportivas cuya propiedad es suya y la gestiona. Nosotros debemos unirnos y reclamar lo que es nuestro. No debemos abandonarnos por la ignorancia o la dejadez, de una manera (con el comité) o de otra (sin la ayuda del comité) nos agruparemos y reclamaremos la titularidad y la gestión de las zonas deportivas. Más adelante les reclamaremos una indemnización por la no entrega de los elementos pactados en nuestros contratos en la compra de nuestros apartamentos iniciando la vía civil y llegado el caso la vía penal por estafa.
 
Un saludo

Aprovecho para recordaros que podéis hacer pública vuestra opinión en este blog sobre cualquier tema del resort, bien sea añadiendo un comentario a una entrada, o mandando un e-mail a de los redactores para añadir una entrada sobre un tema nuevo.